Khi chuẩn bị xây nhà, một trong những vấn đề được nhiều gia chủ quan tâm là công trình của mình có bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng hay không. Trên thực tế, pháp luật quy định một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, nhưng việc miễn giấy phép còn phụ thuộc vào loại công trình, quy mô, vị trí xây dựng và các điều kiện liên quan.
Đặc biệt, từ năm 2026, quy định về miễn giấy phép xây dựng có những điểm cần lưu ý theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Vậy trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm những trường hợp nào? Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng có phải xin giấy phép không? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Theo Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, quy định về các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đã được điều chỉnh theo hướng mở rộng đối tượng miễn giấy phép. Khoản 2 Điều 43 có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
Các nhóm công trình thuộc diện miễn giấy phép xây dựng gồm:
Công trình thuộc danh mục bí mật nhà nước hoặc được xây dựng trong tình huống khẩn cấp theo quy định pháp luật thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng.
Đây là nhóm công trình có tính chất đặc thù, phục vụ yêu cầu quốc phòng, an ninh hoặc đáp ứng tình huống cần xử lý khẩn cấp.
Một số công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công do cơ quan, người có thẩm quyền quyết định đầu tư thuộc diện miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi công trình sử dụng vốn nhà nước đều tự động được miễn. Cần xác định đúng loại dự án, thẩm quyền quyết định đầu tư và điều kiện pháp lý tương ứng.
Công trình xây dựng tạm được miễn giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật về xây dựng.
Việc xác định một công trình có phải công trình tạm hay không không chỉ dựa vào thời gian sử dụng ngắn. Chủ đầu tư cần xem xét mục đích xây dựng, thời hạn tồn tại và các điều kiện pháp lý liên quan trước khi triển khai.
Một số công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc sửa chữa mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc có thể được miễn giấy phép xây dựng.
Điều kiện quan trọng là nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, đồng thời đáp ứng yêu cầu về quy hoạch, phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ môi trường theo quy định.
Vì vậy, nếu gia chủ chỉ muốn cải tạo nhà, thay đổi một số hạng mục nội thất hoặc sửa chữa bề mặt, vẫn nên xác định phạm vi công việc cụ thể để biết có thuộc trường hợp được miễn giấy phép hay không.
Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo pháp luật về quảng cáo và một số công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ cũng thuộc nhóm được miễn giấy phép.
Việc miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc được bỏ qua các thủ tục chuyên ngành khác nếu công trình thuộc diện phải thực hiện.
Một số công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên hoặc công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị có thể được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng yêu cầu về quy hoạch theo quy định.
Đây chủ yếu là nhóm công trình có phạm vi triển khai đặc thù, không phải trường hợp phổ biến đối với nhà ở gia đình.
Công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế và đáp ứng các điều kiện luật định thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Quy định này hướng đến việc tránh thực hiện lặp lại thủ tục quản lý nhà nước đối với công trình đã trải qua quy trình thẩm định theo quy định.
Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định.
Đối với nhà ở trong khu đô thị, khu dân cư hoặc dự án nhà ở, gia chủ cần kiểm tra hồ sơ quy hoạch của toàn dự án và điều kiện áp dụng cho căn nhà cụ thể. Không nên chỉ căn cứ vào số tầng để kết luận công trình được miễn giấy phép.
Đây là nhóm mà các gia đình chuẩn bị xây nhà nên đặc biệt quan tâm.
Theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, công trình xây dựng cấp IV và nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m² có thể được miễn giấy phép xây dựng nếu không thuộc các khu vực được liệt kê trong quy định, bao gồm một số khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, khu vực xây dựng xác định trong quy hoạch chung xã và khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Điều này có nghĩa là nhà ở thấp tầng, diện tích nhỏ không mặc nhiên được miễn giấy phép. Gia chủ cần kiểm tra đồng thời các tiêu chí về cấp công trình, số tầng, tổng diện tích sàn và vị trí xây dựng.
Để xác định nhà ở gia đình có thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng hay không, gia chủ nên xem xét các tình huống phổ biến sau.
Không phải tất cả nhà ở dưới 7 tầng đều được miễn giấy phép xây dựng.
Theo quy định mới, đối với nhóm công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², gia chủ còn phải kiểm tra vị trí xây dựng có nằm trong khu vực bị loại trừ theo luật hay không.
Chẳng hạn, một căn nhà có 2–3 tầng nhưng nằm trong khu vực phát triển đô thị hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc thì không thể chỉ dựa vào số tầng để kết luận được miễn giấy phép.
Ngược lại, nếu công trình đáp ứng đầy đủ các điều kiện của trường hợp miễn giấy phép theo quy định hiện hành, gia chủ có thể không phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng.
Địa chỉ thuộc khu vực nông thôn không đồng nghĩa với việc mọi công trình đều được miễn giấy phép xây dựng.
Gia chủ cần xác định khu đất có thuộc khu vực quy hoạch, khu chức năng, khu dân cư nông thôn hoặc khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã hay không. Đồng thời, cần đối chiếu quy mô và loại công trình với quy định áp dụng.
Đặc biệt, tên gọi địa giới hành chính hoặc cách gọi quen thuộc như “ngoại thành”, “ven đô” không đủ để xác định tình trạng pháp lý của khu đất. Nên kiểm tra thông tin quy hoạch và quy định quản lý tại địa phương trước khi khởi công.
Một số trường hợp sửa chữa, cải tạo được miễn giấy phép, nhưng không phải mọi hoạt động sửa chữa đều thuộc diện này.
Nếu công việc chỉ liên quan đến hoàn thiện bên trong và không làm thay đổi công năng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, đồng thời đáp ứng các điều kiện pháp luật liên quan, công trình có thể thuộc diện miễn giấy phép.
Ngược lại, nếu cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc đặc biệt, gia chủ cần kiểm tra quy định cụ thể trước khi thi công.
Miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là được tự do xây dựng mà không cần tuân thủ pháp luật.
Ngay cả khi công trình thuộc diện miễn giấy phép, chủ đầu tư vẫn cần bảo đảm các yêu cầu có liên quan, bao gồm:
Ngoài ra, đối với một số công trình thuộc diện miễn giấy phép, pháp luật có thể yêu cầu thông báo khởi công hoặc cung cấp hồ sơ thiết kế cho cơ quan quản lý có thẩm quyền. Gia chủ cần xác định đúng trường hợp áp dụng thay vì cho rằng đã miễn giấy phép thì không cần thực hiện thêm bất kỳ nghĩa vụ nào.
Trước khi triển khai xây nhà, gia chủ có thể thực hiện các bước sau:
Bước 1: Xác định thông tin khu đất. Kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, địa chỉ và thông tin quy hoạch liên quan.
Bước 2: Xác định quy mô công trình. Làm rõ số tầng, tổng diện tích sàn, loại và cấp công trình, cũng như phạm vi xây mới hay sửa chữa, cải tạo.
Bước 3: Đối chiếu với quy định pháp luật hiện hành. Xác định công trình có thuộc một trong các trường hợp miễn giấy phép theo Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và các quy định hướng dẫn liên quan hay không.
Bước 4: Trao đổi với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương. Nếu còn vướng mắc về quy hoạch, khu vực xây dựng hoặc điều kiện miễn giấy phép, gia chủ nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn trước khi khởi công.
Thực hiện các bước này giúp hạn chế nguy cơ tự xác định sai diện miễn giấy phép, dẫn đến phải điều chỉnh công trình hoặc xử lý vi phạm trong quá trình xây dựng.
Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng năm 2026 đã có những điều chỉnh đáng chú ý, trong đó có quy định dành cho một số công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m². Tuy nhiên, việc được miễn giấy phép còn phụ thuộc vào vị trí xây dựng và các điều kiện cụ thể theo pháp luật.
Với gia chủ đang chuẩn bị xây nhà, điều quan trọng không chỉ là xác định công trình có phải xin giấy phép hay không mà còn cần kiểm tra quy hoạch, mục đích sử dụng đất, quy mô xây dựng và những yêu cầu pháp lý liên quan trước khi khởi công.
Nếu chưa chắc chắn về trường hợp của mình, gia chủ nên kiểm tra hồ sơ và trao đổi với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để có căn cứ chính xác trước khi triển khai.
0915.986.109
