Khi chuẩn bị xây nhà, một trong những vấn đề được nhiều gia chủ quan tâm nhất là tổng chi phí cần chuẩn bị. Dựa trên diện tích xây dựng, phong cách kiến trúc và nhu cầu sử dụng, đơn vị thi công sẽ lập dự toán để chủ đầu tư có cơ sở cân đối ngân sách. Tuy nhiên, trên thực tế, chi phí xây nhà không phải lúc nào cũng giữ nguyên như con số ban đầu, đặc biệt khi giá vật liệu xây dựng biến động trong quá trình triển khai.
Vậy vì sao cùng một căn nhà, với diện tích và thiết kế không thay đổi, dự toán xây dựng ở những thời điểm khác nhau vẫn có thể chênh lệch? Những loại vật liệu nào ảnh hưởng nhiều đến ngân sách? Gia chủ cần làm gì để hạn chế rủi ro phát sinh chi phí? Cùng HTcons tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Vật liệu xây dựng chiếm một phần đáng kể trong tổng chi phí xây dựng nhà ở. Từ thép, xi măng, cát, đá đến gạch xây, dây điện, thiết bị vệ sinh và vật liệu hoàn thiện, mỗi nhóm đều có mức giá riêng và chịu tác động từ nhiều yếu tố của thị trường.
Giá vật liệu xây dựng chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chi phí nguyên liệu đầu vào, năng lượng, nhân công sản xuất và vận hành nhà máy. Khi giá nhiên liệu hoặc chi phí sản xuất tăng, giá thành của một số loại vật liệu như thép, xi măng và vật liệu hoàn thiện cũng có thể điều chỉnh theo.
Bên cạnh đó, chi phí vận chuyển từ nhà máy hoặc kho phân phối đến công trình cũng tác động đến giá mua thực tế. Với những công trình nằm xa nguồn cung, khối lượng vật liệu lớn hoặc có điều kiện vận chuyển phức tạp, khoản chi phí này càng cần được tính toán kỹ.
Thị trường vật liệu xây dựng thường chịu ảnh hưởng từ nhu cầu xây dựng theo từng thời điểm. Khi nhiều công trình đồng loạt triển khai, nhu cầu đối với thép, cát, đá, xi măng và nhân công có thể tăng lên, tạo áp lực lên giá bán và khả năng cung ứng.
Ngược lại, nguồn cung dồi dào hoặc nhu cầu giảm có thể khiến giá một số mặt hàng ổn định hơn. Vì vậy, bảng giá vật liệu tại thời điểm lập dự toán chưa chắc phản ánh chính xác mức giá ở thời điểm công trình bước vào giai đoạn mua sắm.
Một căn nhà có thể trải qua nhiều tháng thi công, từ phần móng, kết cấu, xây trát đến hoàn thiện. Nếu giá vật liệu thay đổi trong khoảng thời gian này, chi phí mua vật tư cho những hạng mục chưa triển khai có thể khác với dự kiến ban đầu.
Đặc biệt, với những công trình có tầng hầm, quy mô lớn hoặc yêu cầu hoàn thiện phức tạp, thời gian thi công thường kéo dài hơn. Khi đó, việc cập nhật giá và quản lý kế hoạch cung ứng vật tư đóng vai trò quan trọng trong kiểm soát ngân sách.
Không phải mọi loại vật liệu đều tác động đến chi phí xây nhà ở mức độ như nhau. Mức ảnh hưởng phụ thuộc vào khối lượng sử dụng, đơn giá, yêu cầu kỹ thuật và phạm vi công việc của từng công trình.
Thép, xi măng, cát, đá và gạch xây là những vật liệu cơ bản trong quá trình thi công phần thô. Đây cũng là nhóm cần được theo dõi sát do khối lượng sử dụng thường lớn.
Chẳng hạn, với một công trình có khối lượng thép và bê tông đáng kể, sự thay đổi đơn giá của các vật liệu này có thể làm tổng chi phí tăng hoặc giảm tương ứng. Tuy nhiên, mức chênh lệch cụ thể còn phụ thuộc vào thiết kế kết cấu, khối lượng thực tế và thời điểm mua hàng.
Ở giai đoạn hoàn thiện, chi phí chịu ảnh hưởng nhiều từ việc lựa chọn chủng loại và phân khúc sản phẩm. Gạch ốp lát, sơn, cửa, đá tự nhiên, thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng và thiết bị điện có mức giá rất đa dạng.
Hai căn nhà có diện tích tương đương vẫn có thể có tổng mức đầu tư khác nhau đáng kể nếu sử dụng vật liệu hoàn thiện khác phân khúc. Ngoài ra, cùng một sản phẩm cũng có thể thay đổi giá theo thương hiệu, xuất xứ, chính sách phân phối và thời điểm đặt hàng.
Vì vậy, khi lập dự toán, gia chủ nên xác định tương đối rõ danh mục vật liệu, mã sản phẩm hoặc tiêu chuẩn chất lượng mong muốn thay vì chỉ lựa chọn theo tên gọi chung.
Giá vật liệu là một nguyên nhân quan trọng, nhưng không phải yếu tố duy nhất khiến chi phí xây nhà thay đổi.
Thứ nhất, thời điểm lập dự toán khác nhau. Một bảng dự toán được lập từ vài tháng trước có thể sử dụng đơn giá vật liệu không còn phù hợp với thời điểm thi công. Nếu không cập nhật lại giá, tổng ngân sách dự kiến có thể chênh lệch so với thực tế.
Thứ hai, phạm vi công việc chưa giống nhau. Có báo giá chỉ bao gồm phần thô, trong khi báo giá khác đã tính cả nhân công hoàn thiện, vật tư hoàn thiện hoặc thiết bị. Nếu không đối chiếu cùng một phạm vi, gia chủ rất dễ nhầm lẫn khi so sánh tổng giá trị hợp đồng.
Thứ ba, chủng loại vật liệu được lựa chọn khác nhau. Cùng là gạch lát nền, cửa nhôm hay thiết bị vệ sinh nhưng sự khác biệt về thương hiệu, thông số kỹ thuật và chất lượng có thể tạo ra khoảng cách đáng kể về chi phí.
Thứ tư, điều kiện thi công không giống nhau. Địa chất nền móng, vị trí tập kết vật liệu, đường vận chuyển, mặt bằng thi công và yêu cầu kỹ thuật đều có thể ảnh hưởng đến chi phí thực hiện.
Như vậy, để đánh giá một dự toán có hợp lý hay không, gia chủ cần xem xét đồng thời đơn giá, khối lượng, chủng loại vật tư và phạm vi công việc, thay vì chỉ so sánh tổng số tiền trên báo giá.
Trước những thay đổi của thị trường, gia chủ không nhất thiết phải trì hoãn kế hoạch xây nhà. Điều quan trọng là chuẩn bị dự toán có cơ sở, xác định rõ các khoản chi và có phương án quản lý phù hợp.
Dự toán nên thể hiện rõ khối lượng công việc, chủng loại vật liệu, đơn giá và phạm vi cung cấp. Với những hạng mục có giá trị lớn, cần làm rõ tiêu chuẩn kỹ thuật và yêu cầu chất lượng để hạn chế việc thay đổi vật tư trong quá trình thi công.
Một bảng dự toán càng rõ ràng thì gia chủ càng dễ theo dõi ngân sách, kiểm tra các khoản phát sinh và đánh giá nguyên nhân khi chi phí thay đổi.
Trước khi ký kết, chủ đầu tư cần trao đổi cụ thể với đơn vị thi công về cách xử lý khi giá vật liệu biến động. Hợp đồng nên làm rõ loại hợp đồng, phạm vi công việc, nguyên tắc xác định giá, các trường hợp được điều chỉnh và trách nhiệm của các bên.
Không phải mọi hợp đồng xây dựng đều tự động thay đổi giá khi thị trường biến động. Việc điều chỉnh cần căn cứ vào thỏa thuận hợp đồng và các quy định pháp luật áp dụng.
Kế hoạch cung ứng vật liệu cần bám sát tiến độ thi công. Với những vật tư quan trọng, gia chủ và đơn vị thi công có thể xem xét đặt hàng sớm hoặc thỏa thuận giữ giá khi điều kiện phù hợp.
Tuy nhiên, việc mua trước cần tính đến khả năng bảo quản, tiến độ sử dụng, điều kiện lưu kho và dòng tiền. Không nên tích trữ vật liệu một cách thiếu tính toán chỉ vì lo ngại giá sẽ tăng.
Bên cạnh ngân sách theo dự toán, gia chủ nên chuẩn bị một khoản dự phòng phù hợp với quy mô và mức độ phức tạp của công trình. Khoản này giúp xử lý những tình huống như điều chỉnh thiết kế, phát sinh khối lượng hoặc thay đổi giá trong phạm vi được phép điều chỉnh.
Dự phòng không thay thế cho việc lập dự toán chính xác, nhưng giúp kế hoạch tài chính linh hoạt hơn khi có những yếu tố nằm ngoài dự kiến.
Để hạn chế rủi ro từ biến động giá vật liệu xây dựng, việc lựa chọn đơn vị thiết kế và thi công có quy trình làm việc rõ ràng là yếu tố đáng cân nhắc. Một phương án xây nhà hiệu quả không chỉ đáp ứng yêu cầu thẩm mỹ và công năng mà còn cần phù hợp với ngân sách của gia chủ.
Tại HTcons, quá trình triển khai công trình cần được xây dựng trên cơ sở hồ sơ thiết kế, khối lượng công việc, tiêu chuẩn vật liệu và kế hoạch thi công cụ thể. Việc làm rõ danh mục vật tư, thống nhất phạm vi hợp đồng và theo dõi tiến độ giúp chủ đầu tư có cơ sở kiểm soát chi phí trong từng giai đoạn.
Khi có thay đổi về giá hoặc phát sinh trong quá trình thực hiện, các nội dung liên quan cần được kiểm tra, giải thích và xử lý theo thỏa thuận giữa các bên. Đây là cơ sở để gia chủ chủ động hơn về tài chính, đồng thời hạn chế những hiểu lầm không đáng có trong quá trình xây dựng.
Giá vật liệu xây dựng biến động là yếu tố thị trường khó tránh khỏi, nhưng chi phí xây nhà vẫn có thể được quản lý tốt nếu gia chủ chuẩn bị dự toán kỹ lưỡng, lựa chọn vật tư phù hợp và thống nhất rõ ràng với đơn vị thi công. Với HTcons, mục tiêu không chỉ là hoàn thiện một ngôi nhà theo thiết kế mà còn hướng đến quá trình xây dựng minh bạch, có kế hoạch và phù hợp với khả năng đầu tư của mỗi gia đình.
0915.986.109
